Zugangsbehinderung zu Ladenlokal

Die Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge Baumaßnahmen der öffentlichen Hand stellt einen Mangel der Mietsache dar, auch wenn sie nicht durch vom Vermieter beeinflussbare Baumaßnahmen hervorgerufen wird

(Urteil des KG Berlin vom 12.November 2007, Az: 8 U 194/06).

Kurzer Sachverhalt:

Die Beklagte war Mieterin eines Ladengeschäfts für Literatur, Souvenirs etc. Infolge von Baumaßnahmen von Seiten der Stadt wurden vor dem Laden mehrstöckige Container abgestellt und der Ladenzugangsbereich war für mehrere Monate völlig versperrt. Die Beklagte minderte daraufhin den Mietzins für die Dauer der Beeinträchtigung. Die Klägerin machte nun einen Anspruch auf weitere Mietzinszahlungen geltend. Hiermit blieb sie erfolglos.

Die aktuelle Entscheidung macht deutlich, dass eine Zugangsbehinderung zu einem Ladengeschäft einen Mangel darstellen kann, der zur Mietminderung berechtigt, wenn die Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist.

In Extremfällen kann dem Mieter sogar ein Kündigungsrecht zustehen.

Der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen ist Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung insbesondere dann, wenn die Gewerberäume vermietet werden und das dort betriebene Gewerbe auf Kundenverkehr angewiesen ist.

Eine Zugangsbehinderung stellt daher grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird.

Der in § 536 BGB geregelte Mietminderungsanspruch setzt kein Verschulden des Vermieters voraus.

Es ist folglich unerheblich, ob der Vermieter den Mangel bzw. die Tauglichkeitsminderung zu vertreten hat, sie beheben kann oder ihre Ursache überhaupt in seinem Einflussbereich liegt.

Bei vorübergehend angebrachten Fußgängerbrücken, die den Zugang zum Ladengeschäft ermöglichen sollen, ist entscheidend, ob durch die Errichtung einer solchen die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache in vollem Umfang hergestellt werden kann. Ist dies nicht der Fall, kann ebenfalls gemindert werden.

Gemäß § 536 Abs. 4 BGB sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen bei gewerblichen Mietverträgen zwar grundsätzlich möglich, allerdings darf der Mieter hierdurch nicht unangemessen benachteiligt werden (307 BGB).

Unwirksam wäre beispielsweise ein vollständiger Ausschluss der Gewährleistungs­rechte.

Gelegentliche Straßenbaumaßnahmen begrenzten Ausmaßes in der Nähe eines Ladenlokals muss der Mieter allerdings „dulden”. Hier sind vor allem Ausmaß und Intensität entscheidend (Urteil Hanseatisches OLG Hamburg vom 06. Dezember 2000, Az: 4 U 121/00).

Ergänzend:

Ein Amtshaftungsanspruch gem. § 839 BGB, Art 34 GG gegenüber der Stadt als Straßenbaubehörde setzt eine Amtspflichtverletzung voraus.

Eine solche wird jedoch in den meisten Fällen nicht vorliegen, denn die Behörde hat die Pflicht, entsprechend den öffentlichen Bedürfnissen, die Straßen zu erneuern und umzugestalten.

Hierbei hat sie gravierende Belastungen insbesondere für Gewerbetreibende möglichst zu vermeiden.

Einen Entschädigungsanspruch des Betriebsinhabers sieht allerdings das Hessische Straßengesetz vor (§ 22 HStrG).

Werden für längere Zeit Zufahrten oder Zugänge durch Straßenarbeiten unterbrochen oder wird ihre Benutzung erheblich erschwert, ohne dass von Behelfsmaßnahmen eine erhebliche Entlastung ausgeht, und wird dadurch die wirtschaftliche Existenz eines anliegenden Betriebes gefährdet, so kann dessen Inhaber eine Entschädigung von demjenigen verlangen, zu dessen Gunsten die Arbeiten im Straßenbereich erfolgen.

Autorin: Verena Grötzinger

Stand: Mai 2011